A Ordem dos Advogados do Brasil, em Sergipe (OAB/SE), por meio da Comissão de Direito Imobiliário, Notarial e Registral, juntamente com a Escola Superior de Advocacia (ESA) e o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), realizou nessa quarta-feira, 14, às 19h, de forma virtual, mais uma edição do Projeto Encontros Condominiais. Desta vez o tema abordado foi Assistência Técnica e Manutenção Condominial.
O evento contou com a moderação do presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Notarial e Registral da OAB/SE e diretor em Sergipe do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), Pedro Celestino, com o palestrante Francisco Maia Neto, que é engenheiro civil e advogado, diretor do Instituto Brasileiro de Direito da Construção (IBDIC) e coordenador do Curso de Pós-graduação em Advocacia Imobiliária da ESA-OAB/MG; e com os debatedores Fred Rollemberg Gois, que é engenheiro civil e advogado, e fundador do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Seção Sergipe (IBAPE/SE); e Milton Casagrande, que é advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SE.
O presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Notarial e Registral da OAB/SE, Pedro Celestino agradeceu ao palestrante Francisco Maia Neto, por ter aceitado o convite para participar do evento. “O senhor nos deixou muito gratos, muito felizes em poder contar com a sua presença. Para nós que acompanhamos o seu trabalho em todo o Brasil para a nossa Comissão e para a OAB/SE é uma grande honra”, afirmou.
Reformas
O palestrante Francisco Maia Neto também agradeceu ao convite feito pela OAB/SE, por meio da Comissão de Direito Imobiliário, Notarial e Registral. “É uma honra muito grande esse convite e uma alegria poder falar um pouco sobre um tema que nos é familiar e trazer algumas experiências, cases, trocar ideias e aprender muito também”, disse.
Em sua exposição sobre o tema Assistência Técnica e Manutenção Condominial, Francisco Maia Neto destacou que se trata de dois conceitos bastante distintos que já chegaram a ser confundidos. O palestrante falou sobre os componentes das edificações, ressaltando os sistemas, documentos e itens que fazem parte de uma edificação.
Ele destacou que são elementos que interagem e são muitas vezes ativos, como os elevadores que estão em constante movimentação, e outros são estanques, a exemplo das fachadas, mas que estão sujeitas às intempéries, o que acaba trazendo algum tipo de consequência.
Francisco Maia salientou ainda a questão das reformas condominiais, ao alertar sobre os cuidados com as intervenções que são feitas nas edificações. Ele citou a retirada de paredes, por exemplo, que pode ser nociva e perigosa”, disse.
Vício construtivo
Outra abordagem feita pelo palestrante foi em relação ao vício construtivo. “O vício construtivo decorre de falhas construtivas como erro de projeto, erro de execução ou deficiência de materiais. “Isso causa prejuízos não só financeiros como também imateriais”, ressaltou.
Ele exemplificou o caso da tubulação. “Já vivi algumas situações de tubulação em prédios. Já vi que houve erro de projeto e por conta disso houve danificação da tubulação, que houve erro de execução porque a tubulação rompeu, principalmente nas ligações, e já vi problema de material”, relatou.
Francisco Maia falou ainda sobre a Norma 13.752 da ABNT, que é de Perícias de Engenharia na Construção Civil. “É uma norma que tem 25 anos, muito importante e que está sendo revisada. A norma traz a definição de vícios construtivos e o interessante é que ela já traz o conceito de desempenho, que é fundamental o consumidor conhecer”, enfatizou.
Assistência técnica X manutenção
O palestrante fez questão de afirmar que as construtoras não dão manutenção e sim assistência técnica por ser esta uma incumbência do construtor de sanar os vícios construtivos. “A manutenção é incumbência do usuário e do proprietário que tem que atender as recomendações do Manual de operação e de utilização ao fazer uso correto da edificação”, explicou.
Ele citou como norma principal da ABNT, a 5674 de 2012, que estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. Também fez referência a Norma 15.575 de 2013, que é a norma de desempenho; e a 14.037 de 2014, que traz as diretrizes para a elaboração dos manuais de uso, operação e manutenção da edificação que obrigatoriamente tem que ser entregue ao condômino (responsável pelas áreas privativas) e ao Condomínio na pessoa do síndico (responsável pelas áreas comuns da edificação).
“Sem manutenção a edificação tem uma vida útil muito mais curta do que com manutenção”, afirma, ao acrescentar que a degradação provocada pela falta de manutenção faz com que o desempenho da edificação caia substancialmente o que é extremamente nocivo para a edificação.
Francisco Maia explicou também que as normas da ABNT não são leis, mas em algumas situações adquirem natureza obrigatória em virtude das leis. “A Lei de Incorporações remete a NBR 12.721 e a Lei 10.098, de Acessibilidade, remete a NBR 9050. Essas duas leis são específicas em exigir o cumprimento dessas duas normas. Além disso, a Lei de Obras Públicas e Licitações também vincula, assim como o Código Civil Brasileiro nos artigos 615 e 616, que prevê rejeição ao abatimento quando o construtor se afasta das regras técnicas”, revelou.
Debatedores
O advogado Fred Rollemberg Gois ressaltou que em Aracaju desde 1989 existe a Lei Municipal 1474 que dispõe sobre a obrigatoriedade da manutenção dos prédios e determina vistorias periódicas. “Dez anos após a sanção da lei, em 1999, surgiu a Lei Municipal 2.765 que acresceu e alterou alguns dispositivos da Lei 1474. Essa Lei 2.765 estabelece a periodicidade de cinco anos após a expedição do Habite-se para a elaboração de laudos de vistoria para retratar as condições de manutenção dos imóveis. Essa lei abrange edificações de uso residencial e multifamiliar com quatro ou mais pavimentos, edificações de uso comercial, industrial, institucional, educacional, recreativo, religiosos e de uso misto”, disse.
Ele revelou que a menção a lei foi feita para dizer que se na realidade forem atendidos os dispositivos legais vai haver a manutenção de acordo com as normas técnicas.
O advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SE, Milton Casagrande, revelou em sua exposição que as normas de desempenho são marcos regulatórios da construção civil. “Em relação a parte jurídica acho bastante interessante quando ela faz a discretização da edificação porque uma edificação não é um elemento único, é formada por componentes. Quando é feita a discretização é possível definir a vida útil para cada componente da edificação”, afirmou.
De acordo com Milton Casagrande, a vida útil está integralmente ligada com a manutenção. “Definir um prazo único para a vida útil é muito temerário porque esse prazo pode ser demasiadamente longo para um componente e pode ser extremamente curto para um sistema. Definir a vida útil para cada componente pode trazer muita insegurança jurídica”, comentou.
Outros temas abordados por ele foram o custo global da edificação e a Norma 16.280, que estabelece os requisitos para a realização de reformas. “A norma prevê que seja elaborado um plano de reforma por um profissional habilitado, com competência técnica para fazer o projeto”, pontuou.
